«Kommerzielle Kunden wie Pensionskassen treiben die Preise in die Höhe», sagt Immobilienfachmann Urs Kramer. (Bild: ek)
KLZ: Herr Kramer, der Baukonzern Strabag hat bekannt gegeben, einen Grossteil seines Standortes in Kreuzlingen aufzugeben. Ein erstes Anzeichen für das Ende des Kreuzlinger Baumbooms?
Urs Kramer: Nein, kurzfristig nicht. Doch spüren wir schon eine Veränderung im Markt, nämlich dass die Kunden preisbewusster geworden sind. Man kann für Eigentumswohnungen nicht mehr jeden Preis verlangen und auch bei Mietobjekten haben Interessenten wieder Auswahlmöglichkeiten in Kreuzlingen, wodurch eine Verhandlungsbasis geschaffen wird. Abgesehen von Einfamilienhäusern scheint der Markt mittlerweile gesättigt, weshalb wir mittelfristig von einer Abnahme der Bautätigkeiten ausgehen.
Begrüssen Sie diese Abkühlung des Marktes?
Da schlagen zwei Herzen in mir: Ein hoher Preis bedeutet einerseits hohe Provisionen. Andererseit sind bei tieferen Preisen mehr Abschlüsse möglich, was zu mehr zufriedenen Kunden führt. Ich denke, in den letzten Jahren sind die Miet- und Kaufpreise schneller gewachsen als die Löhne in Kreuzlingen. Eine Phase der Abkühlung täte dem hiesigen Markt deshalb ganz gut.
Ist denn nur das begrenzte Bauland der Preistreiber in Kreuzlingen?
Einen grossen Teil tragen auch die kommerziellen Kunden wie Pensionskassen dazu bei. Sie haben Milliarden zu investieren und wollen damit möglichst viel Rendite generieren. In den grossen Zentren wie Zürich oder Winterthur sind alle Objekte schon weg, also weichen sie in die Agglomeration aus. Dabei spielt es nicht einmal eine grosse Rolle, ob die Flächen vermietet werden können. Sie setzen Preise am oberen Limit, wodurch Privatverkäufer dazu verleitet werden, ihre Preise höher anzusetzen.
Abgesehen vom Preisniveau, wie hat sich das Immobiliengeschäft über die letzten Jahrzehnte verändert?
Einerseits haben sich die Verkaufsobjekte und unsere Dienstleistungen geändert. Früher gab es zwei bis drei Stockwerkbegründungen im Jahr, heute haben wir soviele jeden Monat. Auch wird viel Stockwerkeigentum von Privatleuten als Investitionsanlage gekauft. Andererseits ist der Informationsstand unserer Klienten durch das Internet viel höher. Mehr Informationen bedeutet nicht gleichzeitig mehr Wissen. Oft sind es Stammtischweisheiten und wir müssen oft Unklarheiten aus dem Weg räumen und Grundlagenberatung anbieten.
Was wären Beispiele für solche Binsenweisheiten?
Z.B.: Ein hoher Preis bedeutet gleichzeitig mehr Verdienst. Bei einem Verkauf geht es jedoch nicht nur um die höchstmögliche Summe sondern darum, das beste Verkaufspaket zu finden, welches dem Kunden am meisten nützt. Planungs-, Zügel- und die eigenen Suchkosten müssen dabei mit einberechnet werden. Oft entpuppt sich der höchste Preis auch als die Variante mit dem höchsten Aufwand für den Verkäufer.
Weitere Halbwahrheiten?
Der Schätzwert ist gleich dem Verkaufspreis. Eine Schätzung ist immer mit dem Verwendungszweck verbunden. Braucht man die Zahl als Angabe für die Bank, eine Erbengemeinschaft oder für die Steuererklärung? Eine unkommentierte Schätzung durch einen Internetrechner sagt deshalb selten etwas aus.
Viele Objekte und viele Kunden heisst für Sie jedoch sicher auch mehr Konkurrenz. Ein Problem?
Natürlich bin ich nicht erfreut über mehr Mitbewerber, doch die wahren Leidtragenden sind die Kunden. Denn ein boomender Markt hat immer auch eine Sogwirkung für Krethi und Plethi, welche ein paar dicke Provisionen wittern. Eine Immobilie verkaufen kann eigentlich jeder, doch liegt die Herausforderung darin, einen guten Käufer zu finden und mittelfristig zufriedene Kunden zu haben. Wer eine solche Lösung sucht, kommt am Fachmann nicht vorbei. Gleichzeitig beflügelt ein umkämpfter Markt auch, man treibt sich gegenseitig an und muss neue Ideen generieren.
Wie kann man sicher gehen, von einem Profi beraten zu werden?
Eine Mitgliedschaft im SVIT Ostschweiz ist schonmal ein guter Hinweis dafür, bei einer ausgebildeten und bewährten Fachkraft gelandet zu sein. Es herrschen relativ hohe Hürden, um bei uns im Verband aufgenommen zu werden. Etwa ein Drittel aller Bewerber lehnen wir ab.